對于分布式光伏項目而言，最基本的訴求是在光伏電站生命周期內(nèi)保證對屋頂?shù)淖赓U權(quán)不受影響。在《投資分布式光伏項目的看過來，六大法律問題全解析》一文中，我們已經(jīng)梳理了對于新項目盡職調(diào)查當(dāng)中需要注意的若干問題，然而在項目運營過程中，屋頂提供方隨時可能出現(xiàn)的破產(chǎn)、抵押、被司法機(jī)關(guān)查封、執(zhí)行等問題，對于光伏電站來說更是“心腹大患”。今天，為您繼續(xù)聊聊屋頂光伏發(fā)電站屋頂租賃法律風(fēng)險管理。

       一租賃備案登記對項目的影響

    《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！备鞯匾矊Ψ课葑赓U備案登記作出了類似規(guī)定。該條規(guī)定在實踐中似乎“高舉而輕落”，執(zhí)行力度并不大；但是，備案登記對租賃合同效力是否有影響，是否影響到“買賣不破租賃”的執(zhí)行，實務(wù)當(dāng)中不無疑問。

       ?未經(jīng)備案不影響租賃合同本身效力

       最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。”從備案登記行為的性質(zhì)來看，屬于行政機(jī)關(guān)的行政管理行為，不影響合同本身的效力。

       ?未經(jīng)備案不適用“買賣不破租賃”原則

       上海市高級人民法院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》（滬高法民一〔2015〕16號）第30條規(guī)定：未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實的除外?！鄙虾８咴航忉尩睦碛墒牵捍罅可虡I(yè)租賃的存在與“買賣不破租賃”保護(hù)居民居住權(quán)的立法意圖不相一致，從平衡交易各方利益的角度看，傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。在此，上海高院區(qū)分了商業(yè)租賃與住房租賃不同的立法目的；而分布式光伏電站顯然屬于商業(yè)租賃，不屬于“買賣不破租賃”立法保護(hù)本意。

       實踐中，有企業(yè)出于稅負(fù)、登記繁瑣等考慮未進(jìn)行租賃登記，這給光伏電站25年的生命周期內(nèi)房屋租賃權(quán)潛藏了法律風(fēng)險。

      二承租人（光伏電站）證明“租賃在先”的具體方法

      根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，“買賣不破租賃”原則有兩個例外情況：“（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！笨梢姡凶馊耍ü夥娬荆┳C明“租賃在先”是保證租賃權(quán)利不受查封、抵押影響的重要條件。

      實踐中，如果在抵押、查封前，租賃合同的當(dāng)事人已經(jīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條、第十九條的規(guī)定辦理了租賃登記備案手續(xù)的，一般可認(rèn)定租賃合同簽訂于抵押、查封前。根據(jù)浙江省高級人民法院《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》的通知（浙高法辦〔2014〕39號）規(guī)定精神，在未能辦理租賃備案登記的情況下，承租人（光伏電站）還考慮以下途徑證明“租賃在先”：

      ?租賃合同的當(dāng)事人在抵押、查封前已就相應(yīng)租賃關(guān)系提起訴訟或仲裁的；

      ?租賃合同的當(dāng)事人在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的；

      ?有其他確切證據(jù)證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當(dāng)事人已在抵押、查封前繳納相應(yīng)租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權(quán)人聲明過租賃情況等。

      三強(qiáng)制執(zhí)行過程中租賃權(quán)的去除與承租人保護(hù)

      分布式光伏電站在長達(dá)25年的生命周期內(nèi)，其租賃的廠房業(yè)主難免應(yīng)發(fā)生經(jīng)營困難甚至陷入被強(qiáng)制執(zhí)行廠房的境地。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2014〕16號）第三十一條規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣?！痹趶?qiáng)制執(zhí)行過程中租賃權(quán)是否去除，對分布式光伏電站影響甚大。

      上文情況租賃發(fā)生時點可用圖表示為：

     執(zhí)行異議的提出

      執(zhí)行法院裁定拍賣、變賣房屋之后，分布式光伏電站應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議。如上海市高級人民法院《關(guān)于在執(zhí)行程序中審查和處理房屋租賃權(quán)有關(guān)問題的解答（試行）》的通知（滬高法〔2015〕75號）第1點規(guī)定：“案外人認(rèn)為其對該房屋享有租賃權(quán)而合法占有的，應(yīng)當(dāng)自公告之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提出書面異議。案外人逾期未提出書面異議的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在房屋不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下對其進(jìn)行委托評估、拍賣、變賣?！眻?zhí)行異議的提出主要在于證明租賃不屬于最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定的情況，即租賃合同簽訂或者占有房屋先于抵押、查封。

      ?租賃權(quán)去除的標(biāo)準(zhǔn)

      何為“對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響”？這實際是租賃權(quán)在強(qiáng)制拍賣過程中去除的標(biāo)準(zhǔn)問題；從司法實踐來看，這屬于法院的裁量權(quán)范圍，主要考慮對拍賣成交價格的影響、租賃期限的長短以及租賃對后手權(quán)利人使用收益影響等因素。

      我們認(rèn)為，分布式光伏電站對廠房屋頂?shù)淖赓U不屬于“對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的”的情況，主要是因為對屋頂?shù)淖赓U不同于普通房屋租賃，幾乎不會影響后手權(quán)利人對房屋本身的使用收益。

      ?承租人權(quán)利保護(hù)—優(yōu)先購買權(quán)

      在分布式光伏電站25年的生命周期內(nèi)，保持屋頂租賃關(guān)系不變是維護(hù)電站穩(wěn)定運行和利益最大化的基本訴求；在極端情況下房屋產(chǎn)權(quán)不得不“易主”的時候（如符合“買賣不破租賃”例外情況，在被法院強(qiáng)制拍賣過程中去除租賃權(quán)等），承租人保護(hù)自身權(quán)益的終極方式就是動用“優(yōu)先購買權(quán)”?！逗贤ā返?30條規(guī)定了承租人在“出租人出賣租賃房屋”情況下的優(yōu)先購買權(quán)；實踐中，承租人（光伏電站）可能會遇到以下問題：

      一是房屋租賃權(quán)與屋頂租賃權(quán)在“優(yōu)先購買權(quán)”問題上的沖突。如分布式光伏電站租賃的廠房本身就存在租賃情況，則存在兩個租賃權(quán)誰為更“優(yōu)先”的問題。

      二是屋頂租賃權(quán)被法院去除而進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，是否會影響承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

      三是租賃發(fā)生在查封之后，但如承租人屬于善意，是否仍享有優(yōu)先購買權(quán)的問題。

      對于第二、三問題，上海市高級人民法院《關(guān)于在執(zhí)行程序中審查和處理房屋租賃權(quán)有關(guān)問題的解答（試行）》的通知（滬高法〔2015〕75號）第16條進(jìn)行了詳細(xì)的解釋，其認(rèn)為：

    “案外人對房屋所主張的租賃權(quán)依法發(fā)生在擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)之后、執(zhí)行法院查封之前的，不論執(zhí)行法院是否依法裁定除去租賃權(quán)后對房屋予以變現(xiàn)，均不影響案外人以承租人的身份行使優(yōu)先購買權(quán)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)保障其優(yōu)先購買權(quán)。案外人對房屋所主張的租賃權(quán)發(fā)生在執(zhí)行法院查封之后但屬于善意的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)保障其優(yōu)先購買權(quán)?！边@一規(guī)定可咨參考。

關(guān)于第一個問題，理論和司法實踐中仍存在爭議。我們認(rèn)為，為減少優(yōu)先購買權(quán)的爭議，分布式光伏電站可在屋頂租賃協(xié)議或合同能源管理協(xié)議中當(dāng)中明確約定在一定條件下光伏電站對廠房的優(yōu)先購買權(quán)，并約定優(yōu)先購買權(quán)無法行使情況下的賠償機(jī)制。